DENPASAR, BALINEWS.ID — Industri akomodasi pariwisata Bali kembali menghadapi pertanyaan besar. Di tengah geliat pariwisata yang terus didorong pemerintah sebagai mesin pertumbuhan ekonomi, ratusan hotel dan vila di Pulau Dewata justru terpantau masuk ke pasar jual-beli properti secara daring.
Fenomena itu terlihat dari maraknya penawaran hotel dan vila melalui platform jual-beli properti online OLX. Berdasarkan pantauan terhadap pencarian dengan kata kunci hotel di Bali, terdapat 524 iklan properti. Dari jumlah tersebut, sebanyak 244 iklan disebut merupakan hotel dan vila yang ditawarkan untuk dijual.
Angkanya bukan kecil.
Properti yang masuk pasar tersebut tersebar di sejumlah kantong pariwisata utama Bali, mulai dari Kuta, Seminyak, Canggu, Ubud, Nusa Dua, Pecatu, hingga kawasan Sanur dan Denpasar Selatan.
Harga yang ditawarkan pun memperlihatkan luasnya spektrum pasar. Ada properti yang ditawarkan mulai dari ratusan juta rupiah, sementara di ujung lainnya terdapat hotel dan resort yang dihargai hingga ratusan miliar rupiah.
Salah satu yang mencolok adalah sebuah hotel bintang lima di kawasan Nusa Dua, Kabupaten Badung, yang ditawarkan dengan harga Rp500 miliar.
Dalam iklan yang disebut dipasang pada 28 Agustus, hotel tersebut ditawarkan sebagai “5 stars hotel Nusa Dua Bali for sale”. Properti berada di Jalan Raya Nusa Dua Selatan, Sawangan, Kabupaten Badung.
Iklan tersebut mencantumkan total 176 kamar yang terdiri atas 24 kamar suite dan 152 kamar standar. Selain kamar, properti dilengkapi ballroom, enam ruang pertemuan, kafe, restoran, pusat bisnis, dua board room, spa dan wellness, lounge bar, sport bar, wedding chapel, serta kolam renang termasuk kolam anak.
Dalam keterangan iklan, tercantum luas lahan 22.291 meter persegi dan luas bangunan 11.900 meter persegi, dengan lahan kosong untuk parkir sekitar 9.815 meter persegi.
Harga yang dipasang: Rp500 miliar.
Bila angka tersebut benar-benar merepresentasikan harga transaksi yang diharapkan pemilik, maka satu aset saja telah memperlihatkan betapa besarnya nilai modal yang kini ditawarkan kembali ke pasar.
Dari Nusa Dua ke Pecatu
Fenomena serupa terlihat di kawasan Pecatu, Uluwatu.
Resort Bali Pecatu Graha disebut ditawarkan dengan harga Rp535 miliar. Dalam keterangan penawaran, properti tersebut disebut memiliki kapasitas sekitar 200 kamar dan beroperasi di bawah brand Swiss-Bel Resort.
Pengiklan menyebut penawaran itu sebagai kesempatan untuk mengakuisisi resort di salah satu kawasan wisata premium Bali.
Dua contoh tersebut memperlihatkan bahwa fenomena jual-beli bukan hanya menyasar hotel kecil atau properti yang baru berkembang.
Hotel dan resort dengan skala investasi besar pun masuk ke pasar.
Di Ubud, misalnya, sebuah hotel bintang tiga dengan 19 kamar ditawarkan sekitar Rp38 miliar. Dalam keterangannya, properti tersebut diklaim masih beroperasi dan berjarak sekitar 1,5 kilometer atau empat menit dari pusat Ubud.
“Dijual Hotel Bintang Tiga dengan 19 Kamar di Ubud Bali,” demikian gambaran dalam iklan tersebut, yang sekaligus menawarkan properti itu sebagai investasi yang masih berjalan.
Artinya, yang sedang terjadi bukan semata-mata penjualan bangunan kosong.
Sebagian properti yang ditawarkan masih diposisikan sebagai bisnis yang berjalan.
Pertanyaannya kemudian menjadi lebih besar: mengapa begitu banyak aset akomodasi masuk ke pasar pada saat Bali tetap menjadi salah satu destinasi wisata utama Indonesia?
Bukan Sekadar Soal Wisatawan Datang
Ketua DPD ASITA Bali, I Putu Winastra, S.AB., M.A.P., melihat fenomena tersebut sebagai momentum bagi pemerintah untuk mengevaluasi kembali arah pembangunan akomodasi di Bali.
Menurut Winastra, pemerintah perlu berani menghentikan sementara pembangunan akomodasi baru sambil melakukan penataan terhadap industri yang sudah ada.
“Bukan berarti kita anti dengan investor,” ujar Winastra kepada Balinews.id, Minggu (20/9/2026).
Menurut dia, persoalannya adalah pertumbuhan akomodasi yang tidak diimbangi dengan penataan pasar dan pengawasan terhadap keberadaan vila yang tidak memiliki izin.
Kondisi tersebut, kata dia, berpotensi menciptakan persaingan yang semakin berat bagi hotel dan vila yang telah memenuhi ketentuan perizinan.
Winastra menilai keberadaan akomodasi yang tidak berizin dapat memberikan tekanan terhadap tingkat hunian hotel dan vila yang telah beroperasi secara legal.
Karena itu, ia mendorong pemerintah untuk mengubah orientasi pembangunan pariwisata.
Bukan lagi sekadar mengejar jumlah kamar atau jumlah akomodasi, melainkan meningkatkan kualitas wisatawan, belanja wisatawan (spending), serta lama tinggal (length of stay).
“Tidak ada urgensi untuk menambah lagi akomodasi-akomodasi baru,” ujarnya.
Ia juga mengingatkan bahwa jika ekspansi akomodasi terus berlangsung tanpa penataan, pelaku usaha kecil dan UMKM lokal berpotensi semakin tertekan.
“Kalau ini dibiarkan, maka yang akomodasi yang kecil, UMKM yang memang milik orang lokal ini akan terjepit, tidak bisa nantinya bersaing,” katanya.
Ironi di Tengah Narasi Pariwisata Berkualitas
Pernyataan tersebut menjadi penting karena arah kebijakan pariwisata nasional pada 2026 justru semakin menekankan pariwisata berkualitas, aman, berkelanjutan, dan memberikan dampak ekonomi kepada masyarakat.
Kementerian Pariwisata pada April 2026 menyatakan program prioritas 2026 diarahkan pada penguatan pariwisata berkualitas yang aman, berkelanjutan, dan berdampak pada ekonomi masyarakat.
Bahkan dalam berbagai agenda pemerintah, transformasi ekosistem pariwisata menjadi salah satu agenda utama.
Dalam Rakornas Pariwisata 2026, pemerintah mengusung tema optimalisasi, resiliensi, inovasi, dan keberlanjutan untuk mendorong transformasi ekosistem kepariwisataan nasional.
Di sisi lain, Menteri Pariwisata Widiyanti Putri Wardhana pada September 2026 menyampaikan bahwa sektor pariwisata Indonesia hingga Juli 2026 masih mencatat pertumbuhan positif.
Berdasarkan data BPS yang dikutip Kementerian Pariwisata, kunjungan wisatawan mancanegara Januari-Juli 2026 mencapai 8,98 juta kunjungan, tumbuh 5,23 persen dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya. Kemenpar juga menyebut peningkatan pada sejumlah indikator, termasuk tingkat okupansi hotel.
Data tersebut penting dicatat.
Sebab, maraknya hotel dan vila yang dijual tidak otomatis membuktikan bahwa wisatawan sedang anjlok atau bahwa seluruh pemilik hotel mengalami kerugian.
Jual-beli aset bisa terjadi karena banyak faktor: kebutuhan likuiditas pemilik, restrukturisasi bisnis, perubahan strategi investasi, persoalan utang, pergantian kepemilikan, konsolidasi perusahaan, ataupun keputusan investor untuk keluar dari suatu aset.
Karena itu, diperlukan data yang lebih spesifik untuk membuktikan apakah fenomena listing hotel di Bali memang berkaitan langsung dengan penurunan okupansi, pendapatan hotel, atau jumlah wisatawan.
Namun justru di titik itulah persoalannya menjadi menarik.
Jika jumlah wisatawan secara nasional tumbuh, mengapa pada saat yang sama ratusan aset akomodasi di Bali masuk ke etalase penjualan?
Pertanyaan tersebut tidak cukup dijawab dengan angka kunjungan wisatawan semata.
Bali Tidak Kekurangan Kamar, tetapi Apakah Kekurangan Wisatawan Berkualitas?
Persoalan utama Bali mungkin bukan lagi sekadar bagaimana mendatangkan sebanyak mungkin wisatawan.
Pemerintah sendiri mulai mendorong paradigma pariwisata berkualitas, bukan hanya pertumbuhan berbasis kuantitas.
Kementerian Pariwisata menyatakan salah satu arah pembangunan pariwisata adalah memperkuat daya saing, keberlanjutan, serta dampak ekonomi bagi masyarakat.
Di sinilah kritik industri akomodasi Bali patut diperiksa secara serius.
Jika pembangunan hotel, vila, guest house, apartemen wisata, dan akomodasi lainnya terus bertambah sementara pertumbuhan permintaan tidak sebanding dengan pertumbuhan pasokan kamar, maka tekanan kompetisi secara teori akan semakin besar.
Apalagi jika sebagian akomodasi beroperasi tanpa izin atau berada di luar mekanisme pengawasan yang sama dengan hotel resmi.
Pelaku usaha yang memenuhi kewajiban pajak, ketenagakerjaan, perizinan, standar keselamatan, dan berbagai regulasi lainnya tentu menghadapi struktur biaya yang berbeda dibandingkan pelaku usaha yang beroperasi di luar sistem.
Dalam kondisi seperti itu, kompetisi tidak lagi hanya berbicara soal siapa yang memiliki kamar lebih bagus.
Ia berubah menjadi persoalan siapa yang mampu bertahan dengan struktur biaya paling rendah.
Dan apabila situasi tersebut berlangsung lama, yang tertekan bukan hanya investor besar.
Hotel kecil, vila milik masyarakat lokal, pekerja pariwisata, pemasok makanan, laundry, transportasi, hingga UMKM yang menggantungkan pendapatan dari aktivitas wisata juga dapat ikut merasakan dampaknya.
Pemerintah Didorong Tidak Hanya Mengejar Investasi
Fenomena hotel dijual juga menjadi pengingat bahwa investasi pariwisata memiliki dua sisi.
Di satu sisi, investasi menghadirkan modal, lapangan kerja, fasilitas wisata, dan aktivitas ekonomi.
Namun di sisi lain, jika pertumbuhan investasi tidak disertai perencanaan daya dukung destinasi, pengendalian ruang, kepastian hukum, dan keseimbangan antara permintaan serta pasokan akomodasi, pertumbuhan tersebut dapat menghasilkan tekanan baru.
Kementerian Pariwisata sendiri pada September 2026 menyatakan ingin memperluas manfaat investasi pariwisata ke berbagai wilayah di luar Jakarta dan Bali. Kemenpar juga menyebut realisasi investasi pariwisata Indonesia mencapai Rp73,56 triliun pada 2025.
Artinya, investasi tetap dipandang sebagai bagian penting dari ekosistem pariwisata.
Yang menjadi pertanyaan adalah jenis investasi seperti apa yang dibutuhkan Bali pada tahap sekarang.
Apakah Bali masih membutuhkan tambahan kamar hotel dalam jumlah besar?
Atau justru membutuhkan investasi untuk meningkatkan kualitas destinasi, transportasi, sanitasi, lingkungan, atraksi, pengalaman wisatawan, dan peningkatan belanja wisatawan?
Pertanyaan itu semakin relevan ketika aset-aset hotel yang sudah berdiri mulai dipasarkan kembali.
Rp500 Miliar, Rp535 Miliar, dan Sinyal yang Harus Dibaca
Angka Rp500 miliar dan Rp535 miliar mungkin hanya harga penawaran.
Belum tentu menjadi harga transaksi.
Demikian pula jumlah 244 properti yang disebut ditawarkan untuk dijual merupakan angka berdasarkan pemantauan listing pada platform, bukan angka resmi jumlah hotel dan vila Bali yang secara keseluruhan sedang mengalami masalah keuangan.
Namun fenomena tersebut tetap layak menjadi alarm bagi pemerintah daerah maupun pemerintah pusat.
Sebab, pasar sedang memberikan sinyal.
Ketika hotel bintang lima, resort ratusan kamar, hingga hotel bintang tiga yang masih beroperasi muncul dalam daftar penjualan, pemerintah tidak cukup hanya melihat berapa banyak wisatawan yang datang.
Pemerintah juga perlu melihat berapa lama mereka tinggal, berapa banyak uang yang mereka belanjakan, ke mana uang tersebut mengalir, berapa tingkat hunian hotel, berapa banyak kamar yang tersedia, dan seberapa sehat kompetisi antarpelaku usaha.
Sebab, keberhasilan pariwisata bukan sekadar menghitung jumlah kepala yang turun dari pesawat.
Keberhasilan juga ditentukan oleh apakah aktivitas wisata tersebut menciptakan ekosistem ekonomi yang sehat dan berkelanjutan bagi masyarakat serta pelaku usaha.
Bola Kini di Tangan Pemerintah
Pernyataan ASITA Bali mengenai perlunya moratorium pembangunan akomodasi baru patut ditempatkan sebagai masukan dari pelaku industri, bukan sebagai kesimpulan bahwa seluruh pembangunan hotel harus dihentikan.
Pemerintah perlu mengujinya dengan data.
Berapa pertumbuhan jumlah kamar hotel di Bali dalam beberapa tahun terakhir?
Berapa tingkat okupansi berdasarkan kelas hotel dan wilayah?
Berapa banyak vila yang memiliki izin?
Berapa banyak akomodasi yang beroperasi tanpa izin?
Berapa jumlah properti yang benar-benar dijual dan berapa yang hanya dipasang sebagai strategi mencari pembeli?
Dan yang paling penting: apakah masalah utama Bali saat ini kekurangan wisatawan, kelebihan kamar, distribusi wisatawan yang tidak merata, atau kualitas belanja wisatawan yang belum sesuai dengan kapasitas industri?
Tanpa jawaban berbasis data, kebijakan berisiko hanya bergerak dari satu slogan ke slogan berikutnya.
Bali tidak membutuhkan sekadar lebih banyak bangunan hotel.
Bali membutuhkan ekosistem pariwisata yang mampu membuat investasi tetap sehat, masyarakat lokal tetap memiliki ruang ekonomi, usaha yang patuh aturan tidak kalah oleh usaha ilegal, dan wisatawan yang datang memberikan dampak ekonomi yang lebih besar.
Ratusan hotel dan vila yang kini muncul di etalase jual-beli properti bukan dengan sendirinya merupakan bukti bahwa industri pariwisata Bali sedang runtuh.
Tetapi jumlah tersebut juga terlalu besar untuk sekadar dianggap sebagai fenomena pasar biasa.
Di balik setiap papan “For Sale”, ada pertanyaan yang jauh lebih besar tentang arah pariwisata Bali: apakah Pulau Dewata sedang mengalami kekurangan wisatawan, kelebihan akomodasi, atau justru sedang dipaksa memasuki babak baru pariwisata yang tidak lagi mengejar jumlah, melainkan kualitas?
Jawabannya seharusnya tidak datang dari iklan properti.
Jawabannya harus datang dari data pemerintah, kondisi industri, dan suara masyarakat Bali sendiri.
